Die richtige Laufzeit bei der Hausfinanzierung

Hat man sich erst einmal entschieden, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, muss meist schnell die richtige Hausfinanzierung stehen.

Nur sehr wenige Immobilienkäufer haben so viel Eigenkapital, um den Kaufpreis der Immobilie und die Nebenkosten bar zu zahlen. Die Nebenkosten setzen sich aus Notar- und Amtsgerichtskosten, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage zusammen.

Da die Verkäufer oder Makler häufig schnell eine verbindliche Entscheidung wünschen, um einen Notartermin zu vereinbaren, bleibt oft nicht genug Zeit, um in Ruhe über die Ausstattung der Baufinanzierung nachzudenken. Man möchte ja nicht riskieren, dass das Traumhaus oder die Traumwohnung an jemand anderen verkauft werden.

Hier hilft ein guter Baufinanzierungsberater, denn bei einer Finanzierung geht es nicht nur um den Zinssatz, sondern auch um Dinge wie:

• Zinsbindung
• Laufzeit
• Sondertilgungsoptionen
• Möglichkeiten des Tilgungssatzwechsels
• Ansprechpartner
• etc.

 

Holt man sich ausschließlich Angebote aus Vergleichsportalen, kann es schnell zu fatalen Fehlern kommen. So werden oft Sollzinssätze mit Effektivzinssätzen vergleichen oder es werden Zinsbindung und Laufzeit vertauscht.

Gerade diese Punkte sind aber ausschlaggebend für die richtige Finanzierung, denn so ein Darlehen ist langfristig und sollte deshalb genauso gut zu Ihnen passen, wir Ihre Immobilie.

 

Unterschied Laufzeit und Zinsbindung 

Bei Laufzeit und Zinsbindung eines Kredites kommt es immer wieder zu Missverständnissen.

 

Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung (=Sollzinsfestschreibung) ist die Zeitspanne, für die im Darlehensvertrag der Sollzins fest zwischen Kreditinstitut und dem Kunden vereinbart ist. Der Sollzins ist dadurch gebunden. Nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung kann das Kreditinstitut gewechselt oder der Zins bzw. Zinssatz neu verhandelt werden.

Die Festschreibung von Zinsen, die während einer bestimmten Zinsperiode unverändert bleiben sollen, verfolgt den Zweck, dem Kreditnehmer eine sichere Kalkulationsgrundlage zu bieten und ihm ein Zinsänderungsrisiko teilweise abzunehmen. Steigen nämlich während der Zinsbindungsfrist die vergleichbaren Marktzinsen, sind die von der Zinsbindung begünstigten Finanzierungen hiervon nicht betroffen.

Das bedeutet also, dass der Kredit im Regelfall zum Ende der Zinsbindung nicht abbezahlt ist. Es endet lediglich die Festschreibung des Zinssatzes und für den dann noch offenen Darlehensbetrag wird zum Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung oder schon vorzeitig ein Forward Darlehen vereinbart. Ein Forward Darlehen kann bis zu 60 Monaten vor Ablauf der Zinsbindung beantragt werden.

Man kann während der Darlehenslaufzeit also mehrere unterschiedliche Zinsbindungen haben.

Eine Ausnahme ist das so genannte Volltilgerdarlehen. Dort wird die Tilgung von Beginn an so berechnet, dass die Finanzierung innerhalb der Sollzinsbindung durch die reguläre Tilgung, also ohne Sondertilgungen, voll abbezahlt ist.

Zinsbindungen können über unterschiedliche Zeiträume vereinbart werden. Viele Kreditnehmer entscheiden sich für 10 oder 15 Jahre. Es sind aber auch kürzere Zinsbindungen möglich und sogar Zinsbindungen bis zu 40 Jahren. Längere Zinsbindungen lassen sich die Banken in der Regel durch Aufschläge im Zinssatz bezahlen.

Auf der anderen Seite hat der Darlehensnehmer eine höchst mögliche Sicherheit, denn er kann für eine sehr lange Zeit im Voraus seine Kreditrate kalkulieren und kann unbeeindruckt von eventuellen Zinserhöhungen bleiben.

Tipp:

Laut § 489 BGB hat der Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Die 10 Jahre beginnen ab Vollauszahlung des Darlehens. Es gilt eine 6-monatige Kündigungsfrist. Sollten die Zinsen also grundsätzlich während der Sollzinsbindung gesunken sein, kann man seinen Kredit unter Einhaltung dieser Fristen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung frühzeitig umschulden und somit in den Genuss der dann günstigen Anschlussfinanzierung kommen.

 

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist abhängig vom Tilgungssatz und vom Sollzinssatz.

Zu Beginn der Baufinanzierung ist die berechnete Laufzeit oft ein recht theoretischer Wert. Sie wird immer unter der Voraussetzung berechnet, dass sich der Zins nach dem Ende der Zinsbindung nicht verändert und dass keine Sondertilgungen geleistet werden sowie der Tilgungssatz nicht verändert wird. Wie sich die Laufzeit durch unterschiedliche Tilgungen verändert, können Sie sich in unserem Tilgungsrechner anschauen.

Da die Finanzierung einer Immobilie normalerweise über viele Jahre läuft und sich nicht nur Zinssätze, sondern auch persönliche Situationen ändern können, ist die Laufzeit von Beginn an schwierig zu kalkulieren.

Ist zum Beispiel der Zins der Anschlussfinanzierung niedriger als der Zinssatz der Ursprungsfinanzierung, kann man die Tilgung erhöhen, ohne dass sich die Rate verändert. Dies führt zu einer Verkürzung der Laufzeit.

Verdient der Darlehensnehmer im Laufe der Zeit mehr oder fallen Ratenkredite weg, wird das oft genutzt, um bei der Anschlussfinanzierung die Rate zu erhöhen. Auch das reduziert die restliche Laufzeit.

Durch Sondertilgungen wird die Restschuld zum Ende der Zinsbindung reduziert, so dass das restliche Darlehen dann ebenfalls schneller abbezahlt werden kann. 

Tipp:

Das Baukindergeld kann man jährlich für Sondertilgungen nutzen, um dann schneller schuldenfrei zu sein.

 

In vielen anderen europäischen Ländern gibt es übrigens keine festen Zinsbindungen. Es werden dort oft nur variable Darlehen angeboten. Bei einem variablen Darlehen kann sich der Zins für das Darlehen somit während der Rückzahlzeit verändern, sowohl nach unten als auch nach oben. 

Tipp:

Um nicht über diese unterschiedlichen Begrifflichkeiten zu stolpern, empfiehlt sich eine Finanzierungsberatung. Unsere Baufinanzierungsberater stehen Ihnen dafür gern zur Seite, egal ob telefonisch, persönlich oder in einer Onlineberatung.

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