Das Vorkaufsrecht bei Immobilien – so funktioniert es!

Beim Vorkaufsrecht handelt es sich um eine vorgelagerte Berechtigung, die den Erwerb einer konkreten Immobilie ermöglicht. Während dies für den potenziellen Käufer die Freiheit eröffnet, zu einer gewissen Zeit in die Eigentümerposition zu gelangen, handelt es sich für den Eigentümer um eine Belastung. Doch wer erhält überhaupt ein Vorkaufsrecht und wie läuft die rechtliche Umsetzung? In diesem Beitrag gehen wir genauer auf das Vorkaufsrecht ein und zeigen Ihnen, worauf zu achten ist.

Was genau ist das Vorkaufsrecht und was bewirkt es?

Immobilien, für die ein Vorkaufsrecht gilt, stellen eigene Anforderungen an die Erfüllung eines neuen Kaufvertrags. In diesem Fall ist ein Zwischenschritt erforderlich, um den Kauf mit dem gewünschten Käufer abzuschließen. Durch das Vorkaufsrecht wird der bisherige Mieter dazu berechtigt, den Kauf unter identischen Bedingungen selbst abzuschließen und sich dadurch Eigentum an der Immobilie zu sichern. Daher muss der bisherige Eigentümer den voraussichtlichen Kaufvertrag auch an den Vorkaufsberechtigten übergeben, um so eine Übernahme zu denselben Konditionen zu ermöglichen.

Wem genau ein solches Vorkaufsrecht zusteht, ist immer eine Frage der rechtlichen Beziehung. Auf die drei Arten des Vorkaufsrechts und auf die damit verbundenen Konstellationen geht dieser Beitrag später noch ein. Unabhängig von der Art des Vorkaufsrechts hat diese Rechtsbeziehung das Ziel, die bisherigen Mieter vor einem Verlust durch Spekulation oder Weiterverkauf zu schützen. Neben dem Anspruch für Privatpersonen können auch Gemeinden jeweils Anspruch auf ein Vorkaufsrecht haben.

Die verschiedenen Arten des Vorkaufsrechts im Überblick

Rechtlich sind die Bedingungen des Vorkaufsrechts im § 577 BGB geregelt. Um die Auswirkungen der Regelung auf den Immobilienmarkt zu verstehen, ist jedoch eine etwas weitreichendere Kenntnis nötig. Daher blicken wir in diesem Abschnitt auf die verschiedenen Kategorien des Vorkaufsrechts. An dieser Stelle wird zwischen dinglichen, schuldhaften und öffentlich-rechtlichen Rechten differenziert:

• Dingliches Vorkaufsrecht

Bei einem dinglichen Vorkaufsrecht profitieren Sie von einer Eintragung im Grundbuch, wodurch für jeden weiteren Verkaufsfall eine automatische Verfügungssperre verhängt wird. Für den bisherigen Eigentümer handelt es sich dabei um eine Belastung, da ein Interessent grundsätzlich nicht ohne Vorlage des Kaufvertrags an den Vorkaufsberechtigten zum Erwerber werden kann. Die genauen Ausführungen zum dinglichen Vorkaufsrecht stehen im § 1098 BGB. Um trotz geltendem Vorkaufsrecht kaufen zu können, muss der Vorkaufsberechtigte auf die Rechtsposition verzichten.

• Schuldhaftes Vorkaufsrecht

Ein schuldhaftes Vorkaufsrecht bezeichnet lediglich eine Rechtsposition ohne vorherigen Eintrag im Grundbuch. So handelt es sich hierbei um eine vertragliche Zusicherung, die jedoch nicht wie beim dinglichen Vorkaufsrecht nur für Immobilien gilt. Auch für bewegliche Gegenstände lässt sich das schuldhafte Vorkaufsrecht anwenden. Sobald die Übertragung des Eigentums in diesem Fall durch den Eintrag im Grundbuch abgeschlossen ist, gibt es von der Eigentumsübertragung kein Zurück mehr. In § 464 Abs. 2 BGB finden sich die Details über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht.

• Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht

Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht denkbar. So ist in § 577 BGB ein Vorkaufsrecht für den bestehenden Mieter garantiert, falls ein Verkauf der eigenen Wohnung ansteht. Weiterführende Vorkaufsrechte ergeben sich zum Beispiel auf Basis von § 2034 BGB, wonach auch Miterben beim anteiligen Verkauf ein Vorkaufsrecht zusteht. In einzelnen Fällen haben sich auch Bundesländer und Kommunen ein gesetzliches Vorkaufsrecht gesichert. Dadurch haben sie die Möglichkeit, selbst Einfluss auf die Stadtentwicklung zu nehmen.

So lässt sich ein Vorkaufsrecht konkret erlangen

Die zwei gängigen Alternativen des Vorkaufsrechts bei Immobilien basieren auf dem Mieter und dem Miterben. Darüber hinaus kann es vereinzelt jedoch dazu kommen, dass auch Gemeinden bei einem Verkauf zum Vorkauf berechtigt sind. Sollte bereits vorab ein Vorkaufsrecht rechtsgeschäftlich zwischen zwei Personen vereinbart worden sein, so ist dieses selbstverständlich ebenfalls gültig. Zwei Parteien sind hierzu jederzeit befugt, ein Vorkaufsrecht zu Grundstück oder Immobilie abzuschließen.

Damit das eingeräumte Vorkaufsrecht aus rechtlicher Sicht Bestand hat, muss zunächst ein Vertrag geschlossen und notariell beglaubigt werden. Nur so wird der vereinbarte Vorkauf später auch klar nachvollziehbar, um mögliche Schadensersatzansprüche zu begründen. Durch die Beurkundung des Vorkaufsrechts durch einen Notar ist später eindeutig nachweisbar, wem ein solches Recht zusteht.

Der gängige Ablauf rund um den Immobilienverkauf

Auch bei einem im Raum stehenden Vorkaufsrecht ist der Verkauf einer Immobilie nicht von Beginn an ausgeschlossen. Sollte der Bevorrechtigte auf einen Vorkauf verzichten, so kann der Verkauf Ihrer Immobilie problemlos wie geplant abgewickelt werden. Damit während des Verkaufs jedoch auf die jeweiligen Besonderheiten des Vorkaufs eingegangen werden kann, kommt es auf eindeutige Schritte an. Folgende Details sind für den Ablauf eines Immobilienverkaufs trotz Vorkaufsrecht zu beachten:

• Zwischen dem Erstkäufer und dem Eigentümer wird ein Kaufvertrag geschlossen.
• Ergänzend dazu muss auch dem Vorkaufsberechtigten der Vertrag vorgelegt werden.
• Der Vorkaufsberechtigte darf anschließend zu denselben Konditionen kaufen.
• Bereits vor dem Verkauf ist die Prüfung möglicher Rechtsbelastungen sinnvoll.

Sollte eine Immobilie ohne die Möglichkeit zum Vorkauf veräußert werden, so kann der zum Vorkauf Berechtigte eigene Schadensersatzansprüche geltend machen. Aus diesem Grund ist es auch für den bisherigen Eigentümer sehr wichtig, mögliche Rechtsbelastungen im Blick zu behalten und rechtliche Ansprüche dadurch vorab zu vermeiden. Der mögliche Gewinn, der im Verkaufsfall für den Eigentümer entsteht, kann im Prozess so als Umfang des Schadensersatzes für den Vorkaufsberechtigten anfallen.

In diesen Fällen wird das Vorkaufsrecht unwirksam

Nur weil grundsätzlich ein Vorkaufsrecht besteht, muss dieses im Ernstfall noch lange nicht wirksam sein. Grundsätzlich setzt das Vorkaufsrecht dabei immer einen konkreten Verkauf voraus. Solange dies nicht geplant ist, hat der bestehende Mieter oder der Erbe auch kein Recht auf einen Vorkauf. Sollte es durch eine Schenkung oder durch einen Tausch mit der Zeit zum Eigentumsübergang kommen, so ist der Vorkaufsberechtigte ebenfalls nicht zu informieren. Gleiches gilt bei einem Verkauf an einen der gesetzlichen Erben, wobei allerdings die zukünftige Erbfolge und ihre Bestimmungen zu prüfen ist.

Falls es aufgrund von Verschuldung zu einem unfreiwilligen Verkauf durch Zwangsversteigerung kommt, ist das Vorkaufsrecht ebenfalls nicht anwendbar. Eine Vollstreckungsversteigerung ist daher immer in der Lage, ein bestehendes Vorkaufsrecht zu brechen. Die einfachste Form, um ein bisher gültiges Vorkaufsrecht zu ersetzen, ist jedoch der Verzicht des Berechtigten. Nicht jeder plant, in naher Zukunft eine Immobilie zu erwerben, weshalb der Verzicht in vielen Fällen die einfachste Lösung ist.

Jetzt mehr über das Vorkaufsrecht erfahren!

Auch wenn das Vorkaufsrecht eine grundsätzlich starke Rechtsposition darstellt, gibt es für bestehende Eigentümer durchaus Möglichkeiten, dennoch zu verkaufen. Sollten Sie Ihre Immobilie zum Beispiel an einen Verwandten verkaufen wollen, entfällt das in § 577 BGB erfasste Vorkaufsrecht des bisherigen Mieters. Auch darüber hinaus gibt es viele Optionen, die Handhabe zu Ihrem Grundstück zu erweitern. Lassen Sie sich hierzu jedoch am besten juristisch beraten und erfahren Sie mehr zur bestmöglichen Gestaltung. Für alle Fragen rund um die Immobilienfinanzierung begleiten wir Sie hier bei HypoNord.

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