Lärm als Eigentumshindernis – wo liegen gesetzliche Grenzen?

Viele Eigentümer kennen das Problem: laute Nachbarn. Schon während des Verkaufsgesprächs wird Lärm häufig zu einer echten Beeinträchtigung, da eine laute Nachbarschaft für viele Zielgruppen beim Kauf ein Ausschlusskriterium darstellt. So stellt sich in vielen Fällen die Frage, ob und wie Sie gegen Lärm vorgehen können, welche Optionen es für die nächsten Schritte gibt und wo der Unterschied zwischen der klassischen Beeinträchtigung und einer rechtswidrigen Eigentumsbehinderung liegt. In diesem Beitrag bringen wir Ihnen die gängigsten Unterschiede näher und informieren Sie so im Detail.

Ab wann Lärm zum Problem für Sie als Eigentümer wird

Ein wenig Lärm und Lautstärke sind in jeder Nachbarschaft präsent. Vor allem in den Wohngegenden gehört dies dazu, wenn es um eine lebendige und abwechslungsreiche Umgebung geht. Wird der Lärm jedoch zu einer dauerhaften Belastung, kann die Stimmung bei Eigentümern und Mietern sehr schnell kippen. Schließlich sind Mieter durchaus berechtigt, bei anhaltendem Lärm die Miete zu mindern. So beeinträchtigt Lärm nicht nur das allgemeine Wohlbefinden, sondern auch den Wert der Immobilie.

Auch beim Verkauf können in besonders lauten Gebieten mit lärmenden Baustellen, großen Straßen oder weiteren Problembereichen meist nur geringere Preise erwartet werden. Wenn gegen den vor Ort entstehenden Lärm daher Mittel zur Beseitigung bestehen, sollten Sie diese zwingend ergreifen. Dies stellt sowohl potenzielle Mieter vor Ort als auch Interessenten im Rahmen der Besichtigung der Immobilie zufrieden. Doch wie können Sie vorgehen, wenn die Beeinträchtigung aus der Immobilie selbst kommt? Auch in diesem Fall gibt es gewisse Regelungen, die sich so im Vorhinein treffen lassen.

Welche Rolle spielt die Hausordnung für lästigen Lärm?

Sehr wichtig ist es, als Eigentümer eine gewisse Handhabe gegen störende Mieter zu haben. Falls es sich nicht unmittelbar um eine Belästigung handelt, kann der Nachweis eines störenden Verhaltens ohne die entsprechende Regelung möglicherweise schwer werden. Um Klarheit zu schaffen, bieten sich eindeutige Formulierungen in der Hausordnung an. So lassen sich Störungen noch genauer dokumentieren, um bei Verstößen gegen potenzielle Störer auch eine rechtliche Handhabe zu haben.

Sollten Sie selbst als Eigentümer dafür verantwortlich sein, unnötigen Lärm in Ihrem eigenen Haus zu unterbinden, dann sollten Sie eine umfassende Hausordnung erlassen. Dies hilft aber natürlich nur dann, wenn der Lärm aus der eigenen Immobilie kommt. Bei externen Lärmquellen direkt aus Ihrer Nachbarschaft sollten Sie zusätzlich weitere Maßnahmen zum Schutz vor unnötigem Lärm ergreifen.

Wie ein Lärmprotokoll zur Absicherung beitragen kann

Wer eine Ruhestörung bei der Polizei anzeigen möchte, sollte zuvor über gesicherte Beweise verfügen. Dies macht es bei späteren Ermittlungen einfacher, ein nachvollziehbares Bild zu schaffen und die wichtigsten Fragen zum Ablauf zu beantworten. Sollte es in der Nachbarschaft zu ständigem und zudem vermeidbarem Lärm kommen, ist die Anfertigung eines Lärmprotokolls der beste Weg. Sowohl für Sie als auch für potenzielle Mieter ist es möglich, die Lärmquellen noch genauer zu dokumentieren.

Achten Sie bei Ihrem Lärmprotokoll auf Vollständigkeit und Genauigkeit. Nur ein schlüssiges und vollständiges Lärmprotokoll reicht später als Nachweis aus, damit die Anzeige auf Grundlage Ihrer Beweise bearbeitet werden kann. Falls Sie die Lärmverursacher kennen, kann jedoch auch ein klärendes Gespräch dazu beitragen, dass Lärm vermieden wird und dass wieder mehr Ruhe einkehrt.

Weitere Vorschriften zum Umgang mit Ruhestörungen

Grundsätzlich legt jedes Bundesland selbst fest, welche Regelungen zum Lärmschutz es ergreifen möchte. Diese wirken jedoch nur unterstützend, während es sich bei den meisten Optionen um reine Antragsdelikte handelt. Wer sich also nicht beschwert, muss in der Regel mit dem Lärm auskommen. Dennoch gibt es grundsätzliche Gesetze und Regelungen, die den Umgang mit Ruhestörungen in ganz Deutschland erfassen. Die folgenden Details sollten Sie zu diesem Zweck jederzeit im Blick behalten:

1)      Lärmschutzgesetz: Das deutsche Lärmschutzgesetz regelt den Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche und Erschütterungen. Es enthält Bestimmungen zu Ruhezeiten und Lärmbegrenzungen.

2)      Ruhezeiten: In Deutschland gelten gesetzliche Ruhezeiten, in denen bestimmte Aktivitäten, die Lärm verursachen können, untersagt sind. Diese Ruhezeiten sind in der Regel von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens sowie an Sonn- und Feiertagen ganztägig.

3)      Nachbarschaftsrecht: Im Nachbarschaftsrecht gibt es Bestimmungen zum Schutz vor Lärmimmissionen. Hierbei geht es insbesondere um die Frage, welche Lärmquellen erlaubt sind und welche nicht.

Sollte es zu Verstößen gegen eine dieser Regelungen kommen, kann die Polizei ein Verfahren einleiten und den Verursacher mit einem Bußgeld belegen. Dabei sollte Ihnen jedoch bewusst sein, dass dies nicht zwingend neue Beeinträchtigungen verhindern kann. So ist es für Eigentümer häufig ein recht langfristiges Unterfangen, gegen zu viel Lärm vorzugehen und den Wert des eigenen Standorts dabei sicherzustellen. Doch wie sind Ihre Chancen, vor dem zuständigen Gericht auf Unterlassung zu klagen?

So stehen Ihre Chancen bei einer Lärmklage vor Gericht

Wenn es sich beim Lärm vor Ort um eine unzumutbare und dauerhafte Beeinträchtigung der Immobilie handelt, dann kann sich eine Lärmklage lohnen. Während das klassische Bußgeld für Ruhestörungen meist nur belächelt wird, ist die Unterlassung meist deutlich kostspieliger. Um jedoch mit Erfolg zu klagen, müssen Sie die Folgen der Beeinträchtigung genau im Blick behalten. Achten Sie daher auf die nötige Beweisbarkeit und stellen Sie sicher, dass Ihre Darlegungen vor Gericht überzeugen. Beziehen Sie neben einem vollständigen Lärmprotokoll beispielsweise auch Zeugen in die Verhandlung mit ein.

In der Regel lohnt es sich, Alleingänge vor Gericht zu vermeiden und alle Gegebenheiten zuvor mit einem Rechtsbeistand zu besprechen. Dieser erklärt Ihnen genauer, wie Ihre Chancen stehen und mit welcher Beweislage Ihre Erfolgschancen steigen. Damit sich potenzielle Mieter diesen Schritt vorab ersparen können, ist eine genaue Analyse der Nachbarschaft sehr wichtig. Befinden sich zum Beispiel laute Firmen in unmittelbarer Umgebung, so sollten Sie die Gegebenheiten im Vorhinein selbst prüfen.

Besichtigung hilft: so wird Lärm sicher nicht zum Problem

Falls Sie selbst nach einer ruhigen Immobilie suchen, bei denen die Nachbarschaft später nicht zum Problem wird, sollten Sie immer einen persönlichen Termin zur Besichtigung vereinbaren. Schließlich wird der Eigentümer in den wenigsten Fällen freiwillig darlegen, dass regelmäßiger Lärm die Immobilie vor Ort beeinträchtigt. Prüfen Sie daher am besten selbst, ob die Umgebung Ihren Vorstellungen und Wünschen entspricht. So sparen Sie sich rechtliche Auseinandersetzungen nach dem Einzug und haben schon vor dem Kauf im Blick, was Sie erwartet. Gerne begleiten wir Sie im Rahmen der Finanzierung.

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