Erbschaft Immobilie – die wichtigsten Besonderheiten!

Im Falle einer Erbschaft ist es entscheidend, sich möglichst schnell um die damit verbundenen Abläufe und Angelegenheiten zu kümmern. So ist auf Grundlage des Erbrechts nur sehr wenig Zeit, um die Erbschaft anzunehmen oder letztendlich auszuschlagen. Auch Immobilien spielen im Rahmen einer Erbschaft immer wieder eine wichtige Rolle, bei der es viele Eigenheiten zu beachten gibt. Doch was ist hinsichtlich der Erbschaft von Immobilien zu beachten und welche Vorgehensweise lohnt sich hier?

Wann sich die Annahme der Immobilienerbschaft lohnt

Die meisten Erbschaften basieren auf mehr als nur auf einer Immobilie. So ist die Erbschaft mit dem gesamten Vermögen des Erblassers der gängige Weg, wobei die Immobilie meist nur einen Teil darstellt. Daher sollten Sie sich die Frage auch weitreichender stellen, ob die Annahme der Erbschaft in Ihrem Fall wirtschaftlich eine gute Idee ist. Sollte der Erblasser neben der Immobilie über die Jahre auch hohe Schulden angehäuft haben, kann die Belastung den potenziellen Gewinn deutlich übertreffen. In diesen Fällen lohnt es sich für Sie wirtschaftlich meist nicht, das jeweilige Erbe dann anzunehmen.

Überprüfen Sie daher, welche Rechte und Pflichten mit der Erbschaft verbunden sind und wie groß der mögliche Zugewinn aus Ihrer Perspektive ausfällt. Ab Kenntnis der Erbschaft haben Sie hierfür sechs Wochen Zeit, was bei einem kompletten Überblick zum Nachlass meist sehr eng bemessen ist. Falls ein vollständiger Überblick in diesem Zeitraum nicht möglich sein sollte, kann ein Nachlassverwalter für Sie durchaus sinnvoll sein. Dies lässt Sie auch die engen Fristen mit zusätzlicher Hilfe noch wahren.

So lässt sich als Erbe Eigentum an der Immobilie erlangen

Sollten sich aus erbrechtlicher Sicht keine gravierenden Argumente zur Ausschlagung des neuen Erbes ergeben, lässt sich auch das Eigentum an einer Immobilie erlangen. Hierzu ist ein Grundbucheintrag erforderlich, für den Sie ein notarielles Testament beim Grundbuchamt vorlegen müssen. Sollte sich Ihr Erbe aus einem Erbvertrag berufen, so reicht dieser als Nachweis ebenfalls aus. Dies erleichtert es, die Umschreibung des Eigentums vornehmen zu lassen und die Erbschaft dadurch anzutreten. Sollte eine der genannten Voraussetzungen erfüllt sein, brauchen Sie für die Umschreibung keinen Erbschein.

In diesen Fällen ist die Ausschlagung des Erbes sinnvoll

Grundsätzlich ist ein Erbe in vielen Fällen etwas sehr Persönliches, wobei die Ausschlagung auf den ersten Blick nur schwerlich in Betracht kommt. Dies gilt zum Beispiel für Fälle, in denen das ehemalige Familiengrundstück und die damit verbundene Immobilie zum Nachlass gehören. Neben emotionalen und moralischen Werten kann eine Erbschaft und die damit verbundene Haftung jedoch finanziell zu einer enormen Belastung werden. In den folgenden Fällen ist die Erbschaftsausschlagung daher besser:

• Falls der Erblasser mit der Zeit hoch verschuldet oder sogar überschuldet war, lohnt sich die Ausschlagung des Erbes finanziell. In diesem Fall müssen Sie keine Schulden übernehmen.
• Speziell bei Immobilien kann es dazu kommen, dass ein hoher Sanierungsbedarf anfällt. Wer sich dies finanziell nicht leisten kann, sollte auf die Erbschaft der Immobilie verzichten.
• In einigen Fällen sind Erben selbst verschuldet und befinden sich in einer Privatinsolvenz. Um die Immobilie nicht direkt zur Insolvenzmasse hinzuzufügen, lohnt sich die Ausschlagung.

Wichtig bleibt auch hierbei, neben der Immobilie auch die anderen Teile des Erbes zu überprüfen. Mit einem Nachlassverwalter gelingt es, den Wert des Erbes anhand aller vorhandenen Faktoren genauer zu bestimmen und zu ermitteln, ob sich eine Ausschlagung lohnt. Diese wird vor dem Nachlassgericht erklärt und verursacht Kosten in Höhe von rund 30 bis 50 Euro. Maßgeblich ist die Größe der Erbschaft.

Immobilie bei mehreren Miterben – alle Möglichkeiten

In vielen Konstellationen sind Sie nicht der alleinige Erbe, was sich zumindest für Immobilien häufig als Problem gestaltet. Im Idealfall sind sich die Erben dabei einig, wie mit der Immobilie verfahren werden soll. So kann diese zum Beispiel verkauft werden, wodurch der Wert durch die Anzahl der Miterben geteilt werden würde. Alternativ dazu kann auch eine Selbstnutzung der vererbten Immobilie in Betracht kommen, wenn der bewohnende Erbe die anderen Miterben finanziell dann vorab auszahlt.

Sollte eine Einigung nicht so einfach möglich sein, steht häufig eine gerichtliche Klärung an. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn mehrere Miterben eine Immobilie für sich beanspruchen. Während ein Testament zwar konkrete Vorgaben zur Erbaufteilung enthalten kann, ist es bei der gesetzlichen Erbfolge deutlich komplizierter. Haben Miterben denselben Anspruch, ist eine Einigung erforderlich.

Fällt für die vererbte Immobilie Erbschaftssteuer an?

Umso höher der Wert einer Immobilie ausfällt, desto mehr Erbschaftssteuer kann im jeweiligen Fall auf Sie zukommen. Doch nicht nur der Verkehrswert, sondern auch das Verwandtschaftsverhältnis ist für die Kalkulation der Kosten zu beachten. Umso entfernter der Verstorbene mit dem Erben verwandt war, desto höher fällt der Erbschaftssteuersatz aus. Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Immobilie vom Erben bereits mehr als zehn Jahre bewohnt wurde. Ansonsten liegen die Freibeträge je nach Grad der Verwandtschaft zwischen 20.000 und 500.000 Euro, was sich so auf den Wert der Immobilie bezieht.

Weiterführende Kosten während der Immobilienvererbung

Neben der bereits genannten Erbschaftssteuer kann es auch in anderen Bereichen zu Kosten kommen. Dies gilt zum Beispiel für mögliche Begutachtungen, die hinsichtlich der Immobilie vorgenommen werden. Nicht immer ist der tatsächliche Immobilienwert dann auch der Betrag, der Ihnen nach Abzug der zusätzlichen Kosten von Ihrem Erbe bleibt. Folgende Kostenstellen sollten daher beachtet werden:

• Sollte die Immobilie direkt nach dem Erbe verkauft werden, kann für Ihr Objekt im Rahmen der Veräußerung eine Spekulationsfrist anfallen. Hierfür bleibt aber weiterhin der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser relevant. Hat dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, fällt für Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer an.
• Die Berichtigung des Grundbuchs verursacht ebenfalls Kosten, wenn die Eintragung nicht innerhalb der ersten zwei Jahre erfolgt. Eintragungen vor dieser Zeit sind für Erben kostenfrei.
• Um den Wert der Immobilie exakt kalkulieren zu können, ist häufig ein Wertgutachten nötig. Dies erfordert die Beauftragung eines Sachverständigen, was 3 bis 5 % des Wertes ausmacht.

Neben den rechtlichen und verwaltungstechnischen Kosten vernachlässigen viele Erben, dass sich bei einer Immobilie auch laufende Kosten entwickeln. Dies gilt zum Beispiel für Strom, Gas und Wasser, was sich bei einer entsprechend großen Immobilie monatlich durchaus bemerkbar macht. Prüfen Sie vor der Annahme Ihrer Erbschaft daher, ob und wie Sie die mit der Immobilie verbundenen Kosten im Detail tragen können. So stellen Sie sicher, dass eine finanzielle Überlastung gar nicht erst entsteht.

Erfahren Sie mehr über die Erbschaft einer Immobilie!

Eine Immobilienerbschaft kann durchaus angenehm sein, um den Erblasser auch nach seinem Ableben würdig in Erinnerung zu behalten. Dennoch ist sie mit einigen Besonderheiten verbunden, die es im Vorfeld der Annahme Ihrer Erbschaft zu beachten gilt. Sowohl der Handlungsbedarf hinsichtlich der Immobilie als auch die finanzielle Belastung für Sie als Erben spielt dabei eine wichtige Rolle. Behalten Sie daher genau im Blick, welche Anforderungen an das jeweilige Erbe zu stellen sind und welche zusätzlichen Aufwendungen für Sie anstehen. Dies macht die Immobilienerbschaft zur besten Wahl.

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