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  • Die gemeinsame Immobilie – was passiert bei der Trennung?

    Der Traum vom Eigenheim ist für viele Paare ein echtes Lebensziel. Umso unschöner ist es, wenn auch Sie sich diesen Wunsch bereits erfüllt haben und es dann zur Trennung kommt. Neben den vielen privaten Auswirkungen gibt es auch rechtlich einige Besonderheiten, die hinsichtlich der Immobilie zu beachten sind. Doch wie genau wirkt sich die Trennung auf Ihre Immobilie aus und was geschieht nach der Trennung mit dem gemeinsamen Eigentum? In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die rechtlichen Auswirkungen der gemeinsamen Immobilie und stellen dabei die nächsten Schritte vor.

    Warum die Trennung bei Immobilien zum Problem wird

    Die Entscheidung der Trennung ist in den meisten Fällen mit einem enormen Aufwand verbunden. So wird die Immobilie bei der Scheidung meist die größte Hürde, vor allem wenn bisher noch eine aktive Finanzierung besteht. Vor allem beim Thema Immobilien wird daher empfohlen, keine überstürzten und vorschnellen Entscheidungen zu treffen. Schließlich sind die Folgen verheerend, wenn die Immobilie unter Umständen später verkauft oder aufgeteilt wird. Klar ist: die Immobilie gehört zum Zugewinn.

    Beim klassischen Zugewinn ist es üblich, dass dieser zwischen den Eheleuten aufgeteilt wird. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn zuvor ein Ehevertrag zwischen den Beteiligten vereinbart wurde. Während viele grundsätzlich von der Berechnung anhand des Anfangswertes ausgehen, ist jedoch auch der Wertanstieg Teil des jeweiligen Zugewinns. Um den Wert der gemeinsamen Immobilie ermitteln zu können, ist daher in der Regel ein vorheriges Wertgutachten erforderlich. Doch wie genau sollten Sie bei der Trennung verfahren und wer muss aufgrund der Aufteilung der Immobilie später ausziehen?

    Wer muss die Immobilie nach der Trennung verlassen?

    Während nach der Trennung bis zur Scheidung häufig noch einiges an Zeit vergeht, stellt sich die Frage nach dem Auszug vor allem während des Trennungsjahres. Wer muss die gemeinsame Immobilie verlassen? Problematisch ist hierbei, dass beiden Ehegatten ein Nutzungsrecht an der Immobilie zusteht, wobei die Übernahme der Zahlungen keine Rolle spielt. Konkret unterscheidet der Gesetzgeber dabei zwischen dem Trennungsjahr und der Scheidung:

    • Trennungsjahr

    Häufig wird befürchtet, dass der ausziehende Ehegatte durch das Verlassen der Immobilie auch seine Nutzungs- und Eigentumsrechte einbüßt. Dies ist jedoch nicht der Fall. Anders kann der Fall gelagert sein, wenn ein Ehepartner alleiniger Eigentümer ist. Bei der Entscheidung vor dem Familiengericht finden solche Erwägungen Beachtung. Jedoch ist die individuelle Lage zu beachten.

    • Scheidung

    Nach der Scheidung wird die Immobilie zum Zugewinn und muss finanziell aufgeteilt werden. So kann ein Ehegatte die Hälfte des Immobilienwertes bezahlen und die andere Partei auf diese Weise auslösen. Alternativ lassen sich auch die Bereiche des Hauses oder der Erlös nach dem Verkauf aufteilen. Über alle weiteren Vermögenswerte und über den Unterhalt entscheidet das Gericht.

    Gibt es Unterschiede im Vergleich zur Lebensgemeinschaft?

    Sollte eine Lebensgemeinschaft ohne Trauschein vorliegen, wird das Vorgehen rund um die Immobilie ohne vorherigen Vertrag kompliziert. Aus diesem Grund ist es auch für eine Lebensgemeinschaft zu empfehlen, vorherige Trennungsvereinbarungen zu treffen und gegenseitige Rechte im Miet- oder Kaufvertrag festzuschreiben. Im Zweifel führt die Trennung jedoch zwangsläufig dazu, dass eine der Parteien die Immobilie verlassen muss. Schließlich ist ein Zusammenleben so nicht mehr gewünscht.

    Falls sich die ehemaligen Partner untereinander nicht einig werden, kommt es in der Regel zu einem Verfahren im Wege der Aufhebungsklage. In diesem Fall räumt ein Partner dem anderen gegen finanzielle Ausgleichszahlung ein, das Eigentum an den Ex-Partner zu übergeben. Einfacher ist es aber natürlich, sich diesen Schritt zu ersparen und im Vorhinein die nötigen Vereinbarungen zu treffen.

    Wie es sich mit Haushaltsgegenständen verhält

    Eine Besonderheit bei der Trennung betrifft auch den Umgang mit Gegenständen aus dem ehemals gemeinsamen Haushalt. Während in der Zugewinngemeinschaft zwar jeder Ehegatte Eigentum haben und erwerben kann, ist die Veräußerung der gemeinsam genutzten Haushaltsgegenstände nicht ohne Zustimmung des anderen Ehegatten möglich. Nach Auflösung der ehelichen Lebensgemeinschaft stellt sich dieses Problem jedoch nicht mehr, wenn die Gegenstände vorab separat erworben wurden.

    Handelt es sich hingegen um einen gemeinsamen Erwerb, so müssen die Gegenstände nach der Trennung ebenfalls gemeinschaftlich im Sinne des Zugewinnausgleichs aufgeteilt werden. Nur so bleibt sichergestellt, dass keine unzumutbare Belastung des jeweiligen Ehegatten erfolgt. Weitere Details zur Aufteilung von Vermögenswerten ist daraufhin eine familienrechtliche Frage im Sinne des Zugewinns.

    So wirkt sich die Trennung auf die Immobilienlasten aus

    In vielen Fällen steht die vollständige Tilgung der Immobilie zum Zeitpunkt der Trennung noch aus. Schließlich dauert es häufig rund 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Für Ehepaare bietet es sich in solchen Fällen an, den Immobilienkredit nicht nur auf eine Person des Haushalts festzuschreiben, sondern beide Parteien in den Vertrag aufzunehmen. Dies hat den Vorteil, dass jeder Einzelne als Gesamtschuldner handelt und keiner der Ehegatten zur eigenständigen und vollständigen Begleichung verpflichtet ist. Im Falle der einseitigen Zahlung eines Ehegatten könnte die andere Partei Nutzungsentschädigung verlangen, um vor übermäßigen Lasten geschützt zu bleiben.

    Mit vertraglicher Absicherung zu vollständigem Schutz

    Umso mehr Details zum gemeinsamen Immobilienkauf vorab besprochen und vertraglich festgehalten wurden, desto schneller lassen sich Streitigkeiten im Trennungsfall noch vermeiden. Aus diesem Grund empfehlen wir, bereits vor dem Kauf der gemeinsamen Immobilie vertraglich regeln zu lassen, wie ein schneller und unkomplizierter Verkauf im Fall der Trennung möglich wird. Um bei wichtigen Themen wie der gemeinsamen Immobilie abgesichert zu sein, empfehlen wir Ihnen eine anwaltliche Beratung.

    Sollten Sie nicht nur das Vorgehen rund um die Immobilie vorab festlegen wollen, kann auch ein individuell vereinbarter Ehevertrag sinnvoll sein. In diesem lassen sich auch weitere Regelungen treffen und geeignete Lösungen im Streitfall vorab erfassen. Dies spart bei einer möglichen Trennung hohe Anwaltskosten ein und trägt dazu bei, dass Ihnen lange Streits vor dem Familiengericht erspart bleiben

    Erfahren Sie mehr über Immobilien und ihre Finanzierung!

    Falls die Trennung in Ihrem Fall glücklicherweise nicht im Gespräch ist, wird eine Finanzierung für Sie genau das richtige Mittel. So haben Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilien langfristig zu finanzieren und auf Dauer von einer vertretbaren Rate zu profitieren. Gerne beraten wir Sie hier bei HypoNord zu Ihrer neuen Immobilienfinanzierung und informieren Sie über alle erforderlichen Details. Sollten Sie zuvor eine rechtliche Beratung wünschen, wie Sie Ihre Immobilie vorab vor einer Trennung und den damit verbundenen Auswirkungen schützen können, vermitteln wir Ihnen gerne geeignete Rechtsexperten.

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    Dennis Koch und Juliane Braun

    Immobilien als Finanzierungsform hatte ich ursprünglich gar nicht auf meiner Agenda. Aber mich hat dann die umfassende und transparente Beratung und Betreuung durch das HypoNord schnell überzeugt! Ich bin bis heute gerne Kunde und schätze den unkomplizierten und freundlichen Austausch sehr.

    Lars Lentfer