Mit Eigenkapital bei der Finanzierung sparen

Viele Familien wollen die Niedrigzinsphase nutzen, um ihren Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen. Gerade in diesen Zeiten, möchten sich Käufer und Bauherrn die günstigen Zinsen sichern und nicht erst Eigenkapital ansparen.

Einige Banken bieten an, eine Immobilie komplett zu finanzieren. Man spricht hier von einer Vollfinanzierung. Die Kaufnebenkosten sind darin aber nicht enthalten und sollten in der Regel selbst bei einer Vollfinanzierung durch Eigenkapital des Immobilienerwerbers abgedeckt werden. Dazu gehören Maklerprovision, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren.

Auch Kosten für eine Küche, für den Umzug oder Renovierungskosten sind im Regelfall aus Eigenkapital zu zahlen.

 

Baufinanzierungen ohne Eigenkapital

Im Ausnahmefall sind auch Baufinanzierungen ganz ohne Eigenkapital umsetzbar. Voraussetzungen dafür sind ein gutes und sicheres Einkommen sowie ein sicherer Arbeitsplatz. Insgesamt ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital aber riskant, zumal der Kredit dadurch deutlich teurer wird.

In jedem Fall sollte man bei geringem Einsatz von Eigenkapital die Risiken vernünftig kalkulieren, damit das Darlehen auf Dauer nicht zur finanziellen Belastung wird. Insbesondere nach dem Ende der Sollzinsbindung des ersten Kredites müssen die dann eventuell höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung noch tragbar sein.

Für Kapitalanleger, die ihre Wohnung vermieten, kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, weniger Eigenkapital einzusetzen. Sie können ihre Darlehenszinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Um die Möglichkeiten genau abzuschätzen, sollte aber ein Steuerberater hinzugezogen werden. 

 

Vorteile durch Eigenkapital

Der Einsatz von Eigenkapital bringt bei der Finanzierung von Immobilieneigentum folgende Vorteile:

• geringerer Zinssatz

Der Zinssatz für ein Immobiliendarlehen hängt unter anderem davon ab, wie viel im Verhältnis zum Wert der Immobilie finanziert wird. Je mehr Eigenkapital vom Käufer oder Bauherrn eingesetzt wird, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Dies wird häufig mit günstigeren Zinssätzen honoriert. Dahingegen gibt es Zinsaufschläge für höhere Beleihungen.

• geringere Rate

Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer sind die künftigen monatlichen Belastungen des Darlehensnehmers. Dies liegt daran, dass Zins und Tilgung auf eine geringere Darlehenssumme gezahlt werden aber auch daran, dass der Zinssatz häufig geringer ist. Zudem gibt es Banken, die bestimmte Größenordnungen an Eigenkapital voraussetzen. Mit einem höheren Einsatz von Eigenkapital ist entsprechend die Auswahl der Banken höher, so dass man auch dadurch auf günstigere Konditionen zurückgreifen kann. Ein höherer Eigenkapitalanteil verringert somit in der Regel die Gesamtkreditkosten für die Baufinanzierung.

• geringeres Risiko

Gleichzeitig steigt bei geringem Eigenkapitaleinsatz das Risiko für die Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindung, wenn das Zinsniveau möglicherweise dann höher ist. Desto höher die Restschuld zum Ende der Zinsbindung ist, desto mehr steigt die Rate, wenn die Zinsen zu dem Zeitpunkt höher sind, als bei Abschluss des Kredites.

Wer mehr tilgt, hat bei einer Anschlussfinanzierung eine geringere Restschuld und kann dann bei einer möglichen Zinserhöhung die monatlichen Raten besser tragen.

Tipp:

Eine möglichst hohe Tilgung senkt das Risiko am Ende der Zinsbindung. Wer dann schon viel abbezahlt hat, kann die neuen Raten leichter zahlen. Wir empfehlen deshalb, in Tilgung zu investieren. Auch Sondertilgungen wirken sich positiv aus. Nutzen Sie z.B. das Baukindergeld für Sondertilgungen. 

 

Das gehört zum Eigenkapital

Zum Eigenkapital gehören Ersparnisse auf Konten (Girokonten, Sparkonten, Tagesgeldkonten, Festgelder, Depots), Bausparguthaben (das angesparte Guthaben, nicht die Darlehenssumme), Rückkaufswerte von Lebensversicherungen oder ein bereits bezahltes Grundstück.

Auch Kosten, die bereits für die neue Immobilie bezahlt wurden, z.B. eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer, werden als Eigenkapital in der Baufinanzierung gewertet.

Schenkungen werden ebenfalls voll auf das Eigenkapital angerechnet.

Wenn weitere Immobilien vorhanden sind, können diese eventuell als zusätzliche Sicherheit genutzt werden. Dies wird wie Eigenkapital gewertet. Voraussetzung ist, dass diese Immobilien nicht mehr hoch beliehen sind.

Ebenfalls kann das Guthaben aus Immobilien, welche in Kürze verkauft werden, als Eigenkapital eingesetzt werden. Wichtig ist dabei nur, dass man für den Zeitraum des Verkaufs eine Zwischenfinanzierung benötigt. Der Verkaufspreis sollte dabei auf jeden Fall vorsichtig und realistisch angesetzt werden. 

 

Eigenleistungen

Eigenleistungen werden wie Eigenkapital bei der Finanzierung gewertet. Wichtig ist aber, dass die Eigenleistungen nicht das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten ersetzen können.

Grundlage für die Einsparungen sind die Arbeitskosten, welche für vergleichbare Leistungen durch Handwerker anfallen würden.

Wenn Eigenleistungen in den Finanzierungsplan einfließen sollen, schauen die Banken genau hin und lassen sich die geplanten Maßnahmen vom Bauherrn genau darlegen. Arbeiten wie Malerarbeiten, Teppich oder Fliesen verlegen, Außenanlagen oder Terrasse errichten, werden von Banken meist ohne Nachfragen akzeptiert. 

Bei komplexeren Aufgaben sollten der Bauherr oder die Helfer vom Fach sein und dies auch nachweisen können.

Die Eigenleistungen des Bauherrn sollten allerdings nicht zu hoch angesetzt werden. Denn verzögert sich die Fertigstellung der Immobilie, können weitere Belastungen auf den Bauherrn zukommen, zum Beispiel längere Mietzahlungen, schon fällige Darlehensraten oder gar eine Nachfinanzierung. Die Banken prüfen genau, ob die angegebenen Tätigkeiten neben der beruflichen Tätigkeit auch realistisch ausführbar sind. 

 

Rücklagen nicht vergessen

Auch wenn der Einsatz von möglichst viel Eigenkapital dem Käufer oder Bauherrn viele Vorteile bringt, sind weitere Rücklagen für unvorhersehbare Ausgaben zu empfehlen. Bei selbst genutzten Immobilien empfiehlt es sich, eine Liquiditätsreserve von einigen Tausend Euro in der Hinterhand zu haben, als Faustformel gelten hier rund drei Nettomonatsgehälter, damit unvorhergesehene Ausgaben (Nachzahlungen, Reparaturen) nicht zur Belastung werden.

Auch Kapitalanleger sollten konservativ kalkulieren und unvorhersehbare Reparaturen oder Mietausfälle von mehreren Monaten mit dem regulären Einkommen überbrücken können.

Tipp: 

Wie viel Darlehen Sie sich leisten können, ist anhand unserer Budgetrechner leicht zu ermitteln.

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