Der Weg in die Traumimmobilie

Die wenigsten Immobilienkäufer oder Bauherrn zahlen ihre Immobilie ausschließlich durch Eigenkapital. Im Regelfall ist eine Finanzierung nötig.

Doch welche Finanzierung ist die Beste und was ist zu beachten?

Häufig recherchieren die zukünftigen Immobilienerwerber im Internet und vergleichen Finanzierungskonditionen. Einige schließen Ihre Finanzierung auch direkt online ab. Andere verlassen sich auf ihre Hausbank.

In jedem Fall gibt es ein paar Punkte bei der Baufinanzierung zu beachten. Ein Darlehen ist eine langfristige finanzielle Verpflichtung und sollte deshalb gut durchdacht sein.

 

Zeitpunkt der Finanzierungsvorbereitung

Der richtige Zeitpunkt, sich mit dem Thema Baufinanzierung auseinander zu setzen, ist entscheidend. Hat man die passende Immobilie gefunden, bleibt nicht mehr viel Zeit.

Aufgrund der großen Nachfrage für Wohnimmobilien, ist eine schnelle Entscheidung zum Kauf gefragt. Besonders in Ballungsgebieten wie Hamburg oder Berlin sind Immobilien häufig sehr schnell vergeben. Makler oder Verkäufer benötigen oft bereits kurzfristig eine Finanzierungszusage. Anderenfalls kann es sein, dass ein anderer Interessent den Zuschlag für die Traumimmobilie bekommt.

Fängt man erst nach der Besichtigung des Hauses oder Grundstückes an, sich mit dem Thema der richtigen Baufinanzierung auseinander zu setzen, ist eine genaue Planung kaum noch möglich.

Deshalb sollten Vorarbeiten gründlich erledigt werden und die Finanzierung bereits frühzeitig geplant werden.

 

Einnahmen und Ausgaben kennen

Um zusammen mit dem Baufinanzierungsberater zu ermitteln, welche Finanzierungshöhe möglich ist, sollte man seine Einnahmen und Ausgaben kennen.

Zu den Einnahmen gehören das monatliche Gehalt, Sonderzahlungen, Mieteinnahmen und Unterhaltseinnahmen. Auch Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit oder Rentenbezüge zählen zum Einkommen. Dazu kommen Einnahmen aus nebenberuflichen Beschäftigungen. Sollten Kinder im Haushalt leben, gehört auch das Kindergeld dazu.

Hier ist eine vorsichtige Kalkulation wichtig. Sind Einnahmen nur befristet oder unterliegen starken Schwankungen, sollten sie nicht einbezogen werden.

Um die richtigen Ausgaben zu ermitteln, lohnt ein Blick in die Kontoauszüge. Anhand der Kontoauszüge der letzten 3 Monate erhält man ein recht genaues Bild über die persönlichen Ausgaben. Laufende Fixkosten wie vorhandene Kreditraten, Versicherungskosten, feste Beiträge, Kosten für Strom oder Heizung sind einfach zu kalkulieren.

Die aktuelle Kaltmiete muss nicht einbezogen werden, wenn die neue Immobilie selbst genutzt wird. Bei Kapitalanlegern müssen die vorhandenen Wohnkosten als Ausgabe hinzugerechnet werden.

Bei den Kosten für die Lebenshaltung wie z.B. Kleidung, Benzin, Lebensmittel, Geschenke, Freizeitgestaltung kann man sich schnell verschätzen. Urlaube und Rücklagen sollten ebenfalls nicht vergessen werden.

Und auch die zukünftigen Kosten sind nicht zu vernachlässigen. Bei Eigentumswohnungen kommt das Wohngeld hinzu, bei Häusern sind es die einzelnen Kosten für Heizung, Wasser, Schornsteinfeger, Müllbeseitigung, Wartung. Die Ausgaben dürfen nicht zu niedrig veranschlagt werden.

Werden all diese Punkte berücksichtigt, lässt sich schnell und einfach ermitteln, wie hoch die Baufinanzierungsrate sein darf. Anhand einiger weiterer Daten kann der Berater dann auch berechnen, wie hoch ein möglicher Kaufpreis einer Immobilie sein darf oder wie viel ein Hausbau kosten kann.

Mit diesen Informationen ist man optimal für die Suche nach der passenden Wohnung oder dem passenden Haus vorbereitet. Die Suche lässt sich besser eingrenzen und eine Besichtigung fühlt sich besser an, wenn man weiß, dass man sich genau diese Immobilie auch leisten kann.

 

Vergleichen und beraten lassen

Bei der Finanzierung einer Immobilie geht es um viel Geld. Um die richtige Entscheidung zu treffen, empfiehlt es sich, einen kompetenten Baufinanzierungsberater zu kontaktieren.

Eine Finanzierung ist sehr komplex und sollte nicht nur anhand von Zinssätzen entschieden werden. Es gibt auch keine optimale Standardlösung. Jedes Darlehen wird idealerweise an die persönlichen Bedürfnisse des Darlehensnehmers angepasst.

Dafür ist eine ausführliche Beratung nötig. In der Beratung sollte es nicht nur um die mögliche Darlehenshöhe gehen. Der Einsatz von Eigenkapital oder Eigenleistungen sollte besprochen werden, ebenso wie die optimale Zinsbindung, die Tilgung und die Monatsrate. Themen wie bereitstellungszinsfreie Zeit oder Sondertilgungsoptionen und staatliche Förderung sind zu beachten, genauso wie Besonderheiten zu einzelnen Banken.

Und natürlich geht es auch um den Zinssatz. In einer persönlichen Beratung können Kunde und Berater gemeinsam berechnen, welche Banken für die Finanzierung in Frage kommen, wie hoch die aktuellen Zinsen sind und welche Auswirkungen z.B. Veränderungen des Eigenkapitals oder der Tilgung auf Zinssatz und Restschuld haben. Zudem ist eine Beratung da, um alle anfallenden Fragen zu klären. Dies können Fragen zum Baukindergeld oder möglichen Zukunftsszenarien z.B. einem späteren Verkauf sein.

Dies sind alles sehr komplexe Themen, die sich nicht durch einen anonymen Vergleich von Konditionen klären lassen. Schon allein das Thema Sondertilgungen unterscheidet sich von Bank zu Bank. Bei einigen Banken sind Sondertilgungen kostenfrei, bei anderen entsteht ein Zinsaufschlag. Sie können einmal jährlich oder mehrfach im Jahr möglich sein oder sie können an ein bestimmtes Datum gebunden sein.

 

Finanzierungsmöglichkeiten bei Kauf oder Bau

Ein weiteres Thema ist die Entscheidung für die Darlehensart.

Viele Käufer oder Bauherrn entscheiden sich für das klassische Annuitätendarlehen. Aber es gibt auch andere Darlehensformen, welche unter Umständen besser geeignet sind. Die unterschiedlichen Darlehensarten sind ebenfalls ein Thema für eine persönliche Beratung.

• Das Annuitätendarlehen:

Die meisten Menschen entscheiden sich bei der Baufinanzierung für das Annuitätendarlehen. Dieses zeichnet sich durch die immer gleichbleibenden Raten aus. Diese Rate setzt sich aus den Zinsen für das aufgenommene Darlehen sowie der Tilgung dieses Betrages zusammen. Für Sie bedeutet das praktisch, dass der Zinsanteil an den monatlichen Zahlungen zu Anfang deutlich größer ist als der Tilgungsanteil. Dieses Verhältnis kehrt sich im Laufe des Finanzierungszeitraums um, da die ursprünglich aufgenommene Kreditsumme durch die monatlichen Zahlungen immer geringer wird.

• Das Volltilger-Darlehen

Das Volltilger-Darlehen ist eine weitere Option für Ihre Baufinanzierung, die sich grundsätzlich nur darin vom Annuitätendarlehen unterscheidet, dass die gesamte Darlehenssumme bereits während der Laufzeit abgezahlt wird, also eine etwaige Restschuld entfällt. Sie können daher mit entsprechend hohen Vertragslaufzeiten von 20 bis 25 Jahren rechnen. Die Zinsbindung gilt über den gesamten Zeitraum, was auch bedeutet, dass Sie bei dieser Variante mit etwas höheren Kreditzinsen rechnen müssen. 

• Das variable Darlehen

Bei Abschluss eines variablen Darlehens vereinbaren Sie mit Ihrer Bank eine regelmäßige Anpassung des Sollzinssatzes entsprechend dem aktuellen Marktzins. Basis dafür ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen, der sogenannte EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) plus eine Gewinnmarge für das Kreditinstitut. Der Anpassungszeitraum entspricht in der Regel 3 Monaten.

• Das endfällige Darlehen

Das endfällige Darlehen unterscheidet sich von den bisher vorgestellten Möglichkeiten der Baufinanzierung vor allem dadurch, dass Sie keine monatliche Tilgung vornehmen, sondern lediglich die Zinskosten zu tragen haben. Sie zahlen die komplette Darlehenssumme zum Ende der Vertragslaufeit in einer Rate an Ihre Bank zurück. Die Tilgung wird hier in einen separaten Vertrag, z.B. einen Bausparvertrag gespart.  

Tipp:

Zur Auswahl der auf die individuellen Bedürfnisse passendsten Baufinanzierung wird eine umfassende und kompetente Beratung empfohlen, unabhängig davon, ob man ein neues Haus bauen oder eine neue oder eine bestehende Immobilie kaufen möchte. Denn so viele Anbieter es im Markt gibt, so viele Besonderheiten und Unterschiede gibt es auch.

All diese Themen lassen sich schon besprechen, bevor man eine konkrete Immobilie gefunden hat. Mit dem ermittelten Finanzierungsrahmen kann man eine Musterimmobilie berechnen und die Zahlen dann anpassen, wenn die Wunschimmobilie da ist.

 

Unterlagen zusammenstellen

Damit Banken eine Finanzierung prüfen können, werden Unterlagen benötigt. Dabei handelt es sich um persönliche Unterlagen, wie z.B. Gehaltsabrechnungen, Nachweise zu bestehenden Krediten, Nachweise zum Vermögen und Unterlagen zur Immobilie. Einige dieser Unterlagen kann man bereits frühzeitig zusammenstellen. Ist die Traumimmobilie dann gefunden, müssen nur noch die Immobilienunterlagen ergänzt werden und eventuell das eine oder andere Dokument aktualisiert werden. Somit können eine Beantragung und damit die Genehmigung des Kredites deutlich schneller erfolgen.

 

Finanzierung beantragen

Hat man die Vorarbeit erledigt, ist es nur noch ein kurzer Weg bis zur Finanzierungszusage und somit in die Wunschimmobilie. Sind alle Unterlagen vollständig vorhanden, prüft der Berater diese und erstellt die Finanzierungsakte. Bei einer Finanzierung über einen Baufinanzierungsvermittler wird die Akte dann zur abschließenden Prüfung noch an die Bank übertragen.

Nach der erfolgten Finanzierungszusage durch die Bank kann der Darlehensvertrag unterschrieben werden. Bei einigen Banken tut man dies direkt in der Filiale vor Ort, bei anderen Banken kommt der Vertrag per Post. Nach Unterschrift und Legitimation ist die Baufinanzierung abgeschlossen.

Nach dem dann folgenden Notartermin ist auch der Kauf der Immobilie vollbracht. Empfehlenswert ist es,  den Notarvertrag erst nach der Finanzierungszusage zu unterschreiben, idealerweise in den 14 Tagen Widerrufsfrist, welche man für das Darlehen hat.

Tipp:

Wir unterstützen Sie gern in einer persönlichen Beratung bei der Umsetzung Ihrer Baufinanzierung und begleiten Sie auch gern während des Auszahlungsprozesses. Sollten Sie schon eine Finanzierung haben, helfen wir auch gern bei der Anschlussfinanzierung. 

 

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