So wirkt sich die Spekulationsfrist auf den Immobilienverkauf aus

Während Gewinne aus einem Privatverkauf nach zehn Jahren Besitz bisher nicht versteuert werden mussten, soll damit in Zukunft Schluss sein. Ob die Spekulationsfrist ganz abgeschafft wird oder ob die damit verbundenen Fristen auf 15 Jahre verlängert werden, ist bisher noch nicht vollständig geklärt. Doch welche Auswirkungen haben diese Neuerungen für den Immobilienverkauf und worauf ist an dieser Stelle konkret zu achten? In diesem Beitrag erfahren Sie alles rund um die Spekulationsfrist.

Was genau ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Wer eine Immobilie als Renditeobjekt erwirbt und innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen will, muss Spekulationssteuern zahlen. Die Art des Gebäudes ist dabei unerheblich, wodurch die Steuer sowohl auf Wohnungen und Häuser als auch auf Grundstücke anfällt. Erst nach Ablauf der zehn Jahre entfielen in der Vergangenheit die Steuern beim Verkauf, was Verkäufe dann lohnenswert werden ließ.

Auch der Kauf einer bereits vermieteten Immobilie ist nicht ohne die Achtung der Spekulationsfrist möglich. Die Frist selbst beginnt dabei immer mit dem Zeitpunkt des Kaufs. Eine Ausnahme der 10-jährigen Spekulationsfrist ergibt sich nur bei Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden und unter den Begriff Eigenbedarf fallen. Ist dies beim erworbenen Wohnraum der Fall, liegt die Frist bei nur zwei Jahren. Wichtig ist, dass nur unentgeltliche Wohnzwecke zur Reduzierung der Frist führen.

So wird die Spekulationsfrist in Zukunft gehandhabt

Ein Blick auf den aktuellen Koalitionsvertrag der Ampel zeigt, dass die Spekulationssteuer in Zukunft unabhängig von einer Frist gezahlt werden soll. Dabei steht die Abschaffung der Spekulationsfrist im Raum, um den Kauf von Immobilien als reines Anlageobjekt zu erschweren. Vor allem der steigende Druck am Wohnungsmarkt und die gleichzeitig kontinuierliche Nachfrage spielt dabei eine wichtige Rolle. Für Investoren kann sich die Abschaffung der Spekulationsfrist dabei schnell zur Verschärfung ergeben. Wie und wann genau die Abschaffung erfolgen soll, ist jedoch noch nicht final besprochen.

Diese Änderungen ergeben sich für Immobilienbesitzer

Sollten Sie eine Immobilie für den Eigenbedarf erwerben wollen, so müssen Sie sich zunächst nicht auf größere Änderungen einstellen. Im Koalitionsvertrag wird hierzu eindeutig beschrieben, dass es für Menschen in Deutschland auch zukünftig möglich sein soll, für den eigenen Bedarf kostengünstig an bezahlbaren Wohnraum zu kommen. Auch die Neuerungen zur Grunderwerbssteuer sollen den Kauf von Immobilien für den Eigenbedarf erleichtern und tragen zu einer starken Entlastung am Markt bei.

Während die Anforderungen für den privaten Kauf gesenkt werden sollen, wird es für gewerbliche Transaktionen und für sogenannte Share-Deals deutlich schwieriger. Dabei soll der Entwicklung am Immobilienmarkt, die in der Vergangenheit vor allem durch Negativzinsen geprägt war, mit neuen Steuerlasten entgegengewirkt werden. Ohne die Spekulationsfrist ist dann der Gewinn zu versteuern.

Sind Verschärfungen für selbstgenutzte Immobilien geplant?

Der Koalitionsvertrag sieht für den Eigenbedarf bisher keine Verschärfungen vor. Damit bleiben die Regeln und Anforderungen in Deutschland weiterhin sehr käuferfreundlich, was ein Vergleich zu den Nachbarländern eindrucksvoll zeigt. So ist die Spekulationsfrist in Österreich bereits 2012 vollständig abgeschafft worden, während in Frankreich eine eigenständige Nutzung von 30 Jahren nötig ist. Da das selbsterklärte Ziel der Koalition jedoch lautet, den Einstieg am Wohnungsmarkt zu erleichtern, werden sich im Bereich des Eigenbedarfs voraussichtlich keine Verschärfungen für Privatimmobilien ergeben.

Praktische Tipps, um Mehrbelastungen zu vermeiden

Sowohl in den angesprochenen Nachbarländern als auch hier in Deutschland gibt es schon heute einige Möglichkeiten, um die Mehrbelastung durch die zusätzlichen Spekulationssteuern zu umgehen. Das Ziel dieser Maßnahmen liegt darin, die Besteuerung neuer Gewinne aufzuschieben oder durch die Verrechnung mit weiterführenden Kosten sogar komplett zu vermeiden. Die folgenden Optionen sind an dieser Stelle eine gute Wahl, um mögliche Mehrbelastungen aus finanzieller Sicht zu verringern:

• Nießbrauch

Durch die Einräumung eines Wohn- oder Nießbrauchrechts gewährt der neue Eigentümer dem bisherigen Besitzer das Recht, weiterhin im Objekt zu wohnen. Dabei wird zwischen dem Vorbehaltsnießbrauch und dem Zuwendungsnießbrauch unterschieden. Während bei der ersten Variante der Eigentümer wechselt und das Wohnrecht bleibt, ist die zweite Variante umgekehrt.

• Schenkung

Mithilfe einer Schenkung wird es im jeweiligen Land möglich, die Spekulationssteuer auszusetzen. Problematisch wird jedoch, dass der neue Eigentümer zum Zeitpunkt der Übertragung auch die Steuerschuld des Vorbesitzers übernimmt. Diese ergibt sich jedoch erst beim Verkauf. Prüfen Sie bei einer geplanten Schenkung daher im Vorhinein, welche Kosten in Ihrem Fall entstehen können.

• Mischschenkung

Nicht nur bei klassischen Schenkungen, sondern auch bei einer Mischschenkung wird es möglich, die Spekulationssteuern aufzuschieben. Sobald der neue Eigentümer die Immobilie in Verbindung mit einer Gegenleistung übereignet bekommt, zu der er entsprechend verpflichtet ist, handelt es sich um eine Mischschenkung. Die Übernahme einer Hypothek reicht als Gegenleistung schon aus.

Gilt die Spekulationsfrist auch für andere Bereiche?

Grundsätzlich ist die Spekulationsfrist nicht nur bei Immobiliengeschäften zu achten. Für vermietete Häuser und Wohnungen sowie für Grundstücke und Anteile an geschlossenen Immobilienfonds liegt die Spekulationsfrist bisher bei zehn Jahren. Gleiches gilt für mögliche Mieteigentumsanteile. Eine deutlich kürzere Spekulationsfrist gilt für Goldmünzen, Edelmetalle, Sammlungen und Antiquitäten. In diesem Fall liegt die Frist bei nur einem Jahr, was den Weiterverkauf deutlich schneller möglich macht.

Auch weitere Gegenstände wie Oldtimer, Schmuck, Kunst und virtuelle Währungen lassen sich in den Bereich einordnen, wodurch die Spekulationsfrist deutlich geringer ausfällt. Je nach Art und Bereich des jeweiligen Geschäfts gelten jedoch konkrete Ausnahmeregelungen – beispielsweise für mögliche Freigrenzen. Achten Sie an dieser Stelle darauf, dass Ihre Veräußerungsgeschäfte stets privat bleiben.

Jetzt mehr über die Spekulationsfrist erfahren!

Wie sich die Besteuerung am Immobilienmarkt entwickelt, werden erst die kommenden Jahre zeigen. Bisher beträgt die Spekulationsfrist noch immer zehn Jahre, auch wenn eine Verschärfung noch in dieser Legislaturperiode erfolgen wird. Welche Auswirkungen dies auf Ihre Immobilienfinanzierung hat und worauf beim Kauf in Zukunft explizit zu achten ist, verraten wir Ihnen gerne in einem detaillierten Gespräch. Nehmen Sie hierzu am besten direkt Kontakt zu unserem Team hier bei HypoNord auf.

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