Der Verkehrswert – mit diesen Methoden bestimmen Sie ihn!

Mithilfe des Verkehrswerts wird es möglich, den voraussichtlich erzielbaren Preis einer Immobilie zum Stichtag zu ermitteln. So finden Sie heraus, wie viel Ihre Immobilie an einem konkreten Tag wert ist. Doch wie genau lässt sich der Verkehrswert im Detail bestimmen und worauf ist bei der Einschätzung zu achten? In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die drei gängigsten Methoden vor und zeigen Ihnen, welchen Einfluss der Verkehrswert für eine stets reibungslose Kalkulation am Immobilienmarkt hat.

Wann sich die Ermittlung des Verkehrswertes lohnt

Wer den Verkauf seiner Immobilie plant, sollte den Wert des Objekts möglichst genau im Blick haben. Vor allem die ständig schwankenden Preisentwicklungen spielen dabei eine große Rolle, weshalb Sie sich nicht auf die Angaben aus vergangenen Jahren verlassen sollten. Die Preisentwicklung rund um Immobilie und Grundstück kann sich täglich verändern, weshalb die Ermittlung von Bedeutung ist.

Doch nicht nur bei einem unmittelbar bevorstehenden Verkauf, sondern auch bei einer möglichen Bewertung Ihrer Immobilie durch eine Bank oder durch Ihre Versicherung wird die Bestimmung des Verkehrswertes relevant. So verschaffen Sie sich und Ihren Partnern einen Überblick zu den tatsächlich bestehenden Vermögenswerten. Gleiches gilt dann, wenn die Immobilie Teil eines Erbstreits oder der verbleibenden Masse nach einer Scheidung ist. Auch hierbei gilt es, den Verkehrswert zu bestimmen.

Diese Merkmale sind für den Verkehrswert von Bedeutung

Um den Verkehrswert exakt zu bestimmen, kommt es auf mehrere Faktoren an. Dies gilt zum Beispiel für das Objekt selbst, welches zunächst nach Größe und Ausstattung eingeschätzt werden muss. Eine konkrete Einschätzung ergibt sich in der Regel durch ein professionelles Gutachten. Ebenfalls wichtig ist die Festlegung eines festen Stichtages. Nur so bleiben Sie vor möglichen Veränderungen geschützt und behalten die Variabilität des Verkehrswerts im Blick. Für die Wertermittlung ist dies entscheidend.

Ein weiterer Faktor für die richtige Ermittlung des Verkehrswerts ist die Neutralität. So dürfen keine weiteren Faktoren in die Bestimmung einbezogen werden, um vergleichbare und klare Standards zu schaffen. Auf Basis der aktuellen Lage am Markt wird es somit möglich, den Verkehrswert im Detail zu ermitteln und von einem der gängigen Verfahren zu profitieren. Dies vereinfacht die Wertermittlung.

So lässt sich der Verkehrswert eigenständig beeinflussen

In der Regel ist der Verkehrswert stark von der jeweiligen Lage und Region abhängig. Umso mehr hochpreisige Immobilien direkt in Ihrer Umgebung gebaut und angeboten werden, desto höher fällt auch der Verkehrswert Ihrer Immobilie aus. Auch Aspekte wie die aktuelle Nachfrage und die damit verbundene Lage am Markt spielen eine wichtige Rolle und sind dabei ein relevanter Wertfaktor. Umso attraktiver die Lage und umso vielfältiger die Möglichkeiten zur Nutzung, desto höher ist auch der damit verbundene Verkehrswert. Die Ausstattung ist dabei eine der gängigsten Methoden, um selbst für eine Steigerung des Verkehrswertes zu sorgen. So lässt sich der Mehrwert im Objekt noch steigern.

Die gängigsten Verfahren zur Verkehrswertermittlung

Damit Sie selbst den Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen können, sollten Sie sich für das richtige Verfahren entscheiden. Dabei stehen Ihnen zur Ermittlung grundsätzlich das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Verfügung. In der Regel werden zwei der Verfahren gleichzeitig angewendet, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erzielen. Die folgenden Details sollten Sie bei der Bestimmung an dieser Stelle beachten, um den Verkehrswert zu bestimmen:

• Sachwertverfahren

Sowohl für selbstbewohnte als auch für derzeit nicht genutzte Immobilien ist es möglich, den Verkehrswert mithilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln. Dabei wird der Gebäudesachwert zum Bodensachwert addiert. Mögliche Kosten für erkennbare Abnutzungen werden hingegen von dem Wert abgezogen. Für die Kalkulation des konkreten Marktwertes wird der vorläufige Sachwert zusätzlich mit einem Sachwertfaktor multipliziert, der sich an der aktuellen Marktlage orientiert. So orientiert sich das Sachwertverfahren primär am Wert der Immobilie sowie an der Lage vor Ort.

• Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren fokussiert sich auf einen direkten Vergleich zu ähnlichen Objekten. Dies ist dann der Fall, wenn die Immobilien durch den Eigentümer selbst bewohnt werden. Vor allem Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen werden daher häufig mithilfe des Vergleichswertverfahrens geprüft und eingeschätzt. Konkret geht es hierbei um die Lage, sodass der Verkehrswert bei hochwertigen Immobilien in der Region auch für Ihr Objekt höher ausfällt. Der Zustand der verglichenen Gebäude sowie die Preisentwicklung sind dabei bedeutsam.

• Ertragswertverfahren

Speziell für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien wird häufig das Ertragswertverfahren genutzt. Vor allem die Abwägung von Einnahmen und Kosten steht hierbei im Mittelpunkt, wobei Aspekte wie der Bodenwert, der Grundstücksreinertrag und der Gebäudeertrag erfasst werden. Der Ertrag wird daraufhin mit dem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Liegenschaftszins sowie aus der voraussichtlichen Restnutzungsdauer ergibt. Defizite am Zustand des Gebäudes und mögliche Bauschäden oder Bindungen durch aktive Mieten können den Ertrag dabei verringern.

Welche Dokumente für die Begutachtung benötigt werden

Damit sich der Verkehrswert Ihrer Immobilie reibungslos bestimmen lässt, ist zunächst eine Begehung Ihres Objekts nötig. Diese erfolgt gemeinsam mit einem Gutachter Ihrer Wahl. Um das Gutachten so vollständig wie möglich zu gestalten, werden darüber hinaus einige Unterlagen erforderlich. Folgende Dokumente sind daher Teil des Gutachtens für den Verkehrswert und sollten dabei vorgelegt werden:

• Planskizzen und Entwürfe
• Auszug aus dem Grundbuch
• Energieausweis und Flurkarte
• Berechnung der Wohnfläche
• Renovierungs- und Sanierungsbeleg
• Details zu Belastungen und Rechten

Sollte sich Ihre Immobilie derzeit in Vermietung befinden, so sollten Sie auch den Mietvertrag sowie die Kalkulation der Mieteinnahmen einreichen. Gleiches gilt für die Nebenkostenabrechnung, um die mithilfe Ihrer Immobilie generierten Einnahmen im Blick zu behalten. Für den Verkehrswert und für die damit verbundenen Belastungen Ihrer Bestandsimmobilie sind diese Angaben stets von Relevanz.

Diese Kosten sind beim Verkehrswertgutachten zu erwarten

Während Anwaltshonorare, Maklergebühren und die Kosten bei einem Steuerberater in Deutschland durch Verordnungen geregelt sind, gibt es für das Verkehrswertgutachten keine eigenen Vorgaben. So berechnen sich die Kosten einzig und allein durch den Aufwand, wodurch Beträge zwischen 2.000 und 5.000 Euro keine Seltenheit darstellen. Planen Sie zum Beispiel den Verkauf eines Gewerbeobjekts, ist eine Steigerung dieser Kosten durchaus möglich. Umso größer der Aufwand, desto höher die Kosten.

Neben dem reinen Aufwand kann jedoch auch der Wert Ihrer Immobilie zur Kalkulation genutzt werden. 1,5 % des Immobilienwerts gelten hierbei als übliche Größe. Über die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) lassen sich weitere Details zur Berechnung einsehen. Sollten Sie bei der Begutachtung Kosten einsparen wollen, so empfehlen wir Ihnen die Nutzung eines Kurzgutachtens.

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Nicht nur beim Verkauf, sondern auch für den Erwerb einer Immobilie spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle. So lässt sich deutlich genauer ermitteln, welche Kosten für ein Haus oder eine Wohnung in der Region angemessen sind und wann es sich um ein schlechtes Angebot handelt. Sollten Sie die passende Immobilie nach Ihren Ansprüchen gefunden haben, so stehen wir Ihnen gerne als Partner für eine reibungslose Finanzierung zur Seite. Mit HypoNord erhalten Sie dabei jederzeit die nötige Hilfe.

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