Vermietete Immobilie kaufen – Was ist zu beachten?

Der Traum nach einem eigenen Haus ist für viele ein Wunsch, den sie sich gerne erfüllen möchten. Häufig stellt sich direkt danach die Frage, ob es sich um einen Neubau handeln soll oder ob ein Haus in Frage kommt, welches bereits existiert, aber noch vermietet ist. Sicherlich haben beide Aspekte ihre Vor- und Nachteile, sodass es sich auf jeden Fall lohnt, hier mal etwas genauer hinzuschauen. Gerade bei einer bereits vermieteten Immobilie gibt es zahlreiche Fristen und Regelungen zu beachten, bevor das Haus oder die Wohnung bezogen werden kann.

 

Kann man beim Kauf den aktuellen Mietern kündigen?

Grundsätzlich gilt hier erst einmal, dass ein Hauskauf nicht gleichzeitig das Mietverhältnis des vorherigen Mieters kündigt. Zunächst übernehmen Sie als neuer Käufer auch die Pflichten und Rechte aus dem bereits bestehenden Mietverhältnis. Sind in dem Mietvertrag bereits Kündigungsfristen hinterlegt, lassen sich diese nicht einfach ändern, sondern sind auch bei der Übernahme des Hauses bindend für den Mieter. Dabei handelt es sich um sogenannte Schutzklauseln, die auch eine Eigenbedarfskündigung enorm erschweren.

 

Aus welchen Gründen darf einem Mieter gekündigt werden?

Es ist nur dann eine Kündigung möglich, wenn der jetzige Mieter dem Verkäufer einen enormen wirtschaftlichen Nachteil bringt und somit der Verkauf nicht reibungslos möglich ist. Dabei handelt es sich um sogenannte Verwertungskündigungen, die allerdings eine entsprechende Begründung benötigen. Oftmals stellen sie dennoch kein wirkliches Verkaufshindernis dar und lassen sich somit nur sehr schwer begründen.

Ein wesentlicher Aspekt für eine Kündigung sind fehlende Mietzahlungen, da es hierbei zu einer Pflichtverletzung kommt. Aber auch eine nicht abgesprochene Untervermietung, sprich eine unerlaubte Überlassung der Räume an andere Personen, kann unweigerlich zu einer Kündigung führen. Eine Kündigung ist auch möglich, wenn eine Überbelegung der Wohnung oder des Hauses vorliegt oder Mietminderungen durchgeführt werden, die nicht berechtigt sind.

 

Wann ist es eine ordentliche Kündigung?

Es handelt sich dann um eine ordentliche Kündigung, wenn eine fristgerechte Auflösung des Mietvertrags gegeben ist. Oftmals sind im bestehenden Mietvertrag Kündigungsfristen hinterlegt, die vom neuen Käufer beachtet werden müssen. Das wiederum bedeutet, dass sich der Käufer beim Kauf eines vermieteten Hauses genau über diese Fristen erkundigen muss, bevor er überhaupt eine ordentliche Kündigung aussprechen kann. Eine vorzeitige Kündigung, also eine fristlose Kündigung, ist nicht ohne weiteres möglich und muss entsprechende Gründe mit sich bringen.

 

Wann ist es eine fristlose Kündigung?

Eine fristlose Kündigung tritt dann ein, wenn beispielsweise die Monatsmiete an zwei aufeinander folgenden Monaten im Rückstand ist. Aber auch wenn zum Beispiel die Wohnung untervermietet wird, ohne sich die schriftliche Erlaubnis vom Vermieter einzuholen oder das Objekt gewerblich genutzt wird. Sollte der Mieter trotz Mahnungsschreiben im Hinblick auf die Mietrückstände nicht reagieren, können Sie zum Ablauf der zwei Monate eine Räumungsklage erwirken. Das bedeutet, dass der Mieter zu diesem Zeitpunkt das Haus verlassen muss.

Zahlt er jedoch innerhalb dieser zwei Monate die offenen Rückstände, ist die Kündigung unwirksam. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Schonfrist. Wurde die Schonfrist innerhalb von zwei Jahren aber häufiger in Anspruch genommen, ist in dem Fall die ausgesprochene Kündigung dennoch wirksam. Sobald die fristlose Kündigung ausgesprochen ist, hat der Mieter eine Frist von ein bis zwei Wochen, um das Haus zu verlassen. Allerdings gibt es hierbei auch Einzelfälle, in denen diese Frist durchaus verlängert werden kann, beispielsweise bei einer schweren Erkrankung des Mieters.

 

Was gibt es beim Thema Eigenbedarf zu beachten?

Das Thema Eigenbedarf ist immer etwas heikel und beinhaltet auf jeden Fall ein großes Konfliktpotential. Es bedeutet aber auch, dass sowohl Käufer als auch Mieter gewisse Rechte und Pflichten haben, die beachtet werden müssen. Wer jetzt denkt, dass nach dem Kauf direkt ein Eigenbedarf angemeldet werden kann, wird leider enttäuscht. Grundsätzlich gilt es hier zu beachten, ob und wann der Eigenbedarf angekündigt worden ist und welche Grundlage das jeweilige Bundesland dabei vorgibt.

Der bisherige Mieter unterliegt einem gewissen Mieterschutz, der beachtet werden muss. Er lässt sich nicht so einfach kündigen, um das Objekt dann selbst zu nutzen. Entscheidend ist hierbei in jedem Fall die Tatsache, ob der Eigenbedarf schon vor dem Immobilienkauf angemeldet worden ist oder ob er erst nach dem Kauf eintritt. Diese Aspekte gilt es bereits im Vorfeld zu beachten, bevor der Immobilienkauf getätigt wird.

 

Nach dem Kauf: Ab wann darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Grundsätzlich haben Sie als Käufer jederzeit das Recht, das erworbene Wohneigentum Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen oder dort selbst einzuziehen. Allerdings ist das nur möglich, wenn dieser Bedarf schon vor der Mieterkündigung bestanden hat oder innerhalb der Kündigungsfrist eintritt. Sollte der Mieter der fristgerechten Aufforderung nicht nachkommen, ist der nächste Schritt eine Räumungsklage, die durch einen Anwalt vertreten wird. Allerdings führt dieser Umstand nicht selten dazu, dass sich die Eigenbedarfsnutzung zeitlich in die Länge zieht.

Tritt dieser Eigenbedarf erst später ein, muss der Käufer mit einer dreijährigen Kündigungssperrfrist rechnen, bevor er schlussendlich die Immobilie im Eigenbedarf nutzen kann. Dieser Zeitraum ist jedoch in jedem Bundesland unterschiedlich, denn es kann durchaus auch eine Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahre geben, bevor ein Eigennutz möglich ist. Hier empfiehlt es sich in jedem Fall, vor dem Kauf einer Immobilie die Rechtslage des Landes zu überprüfen, um am Ende nicht enttäuscht zu sein.

 

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